수익보다 먼저 이해해야 할 개념 — 레버리지
부동산, 주식, 코인 투자에서 반복적으로 등장하는 단어가 있습니다. 바로 레버리지입니다.
쉽게 말하면 자기 돈보다 큰 규모의 자산을 대출이나 차입을 통해 운용하는 방식입니다.
문제는 많은 사람들이 레버리지를 “수익을 크게 만드는 도구”로만 이해한다는 점입니다.
실제로는 수익뿐 아니라 손실도 동일하게 확대됩니다.
왜 투자에서 레버리지를 쓰는가
레버리지를 사용하는 이유는 단순합니다. 자기 자본만으로는 접근하기 어려운 자산에 투자할 수 있기 때문입니다.
예를 들어 5억 원짜리 자산을 자기 돈 1억 원과 대출 4억 원으로 매입하면 적은 자본으로 큰 자산을 보유하게 됩니다.
가격이 상승하면 수익률은 크게 증가합니다.
| 상황 | 자기자본 투자 | 레버리지 투자 |
|---|---|---|
| 자산 10% 상승 | 10% 수익 | 약 50% 수익 |
그래서 상승기에는 레버리지가 매우 매력적으로 보입니다.
하락 시에는 왜 위험해질까
문제는 자산 가격이 떨어질 때입니다.
대출은 줄어들지 않기 때문에 손실은 모두 자기 자본에서 발생합니다.
| 상황 | 자기자본 투자 | 레버리지 투자 |
|---|---|---|
| 자산 10% 하락 | 10% 손실 | 약 50% 손실 |
즉, 레버리지는 변동성을 증폭시키는 구조입니다.
초보 투자자가 가장 많이 착각하는 부분
1. 가격이 조금만 떨어질 거라는 가정
시장에서는 예상보다 큰 변동이 발생할 수 있습니다.
2. 금리는 고정된다는 생각
대출 금리가 상승하면 보유 비용 자체가 증가합니다.
3. 언제든 팔 수 있다는 믿음
시장 침체기에는 거래 자체가 어려워질 수 있습니다.
부동산에서 특히 위험해지는 이유
부동산은 가격 변동이 느리지만 거래 유동성이 낮습니다.
즉, 가격이 떨어져도 즉시 처분하기 어렵고 대출 상환은 계속 발생합니다.
이 때문에 장기 하락기에는 현금 흐름 압박이 커질 수 있습니다.
금리와 레버리지의 관계
금리가 낮을 때는 레버리지 비용이 작습니다. 하지만 금리가 상승하면 상황이 달라집니다.
- 이자 부담 증가
- 구매 수요 감소
- 자산 가격 하락 압력
이 세 가지가 동시에 발생할 수 있습니다.
데이터를 볼 때 확인해야 할 핵심 지표
- 가계 부채 규모
- 금리 추세
- 거래량 변화
- 가격 대비 소득 비율
특히 부채 규모가 큰 시장일수록 가격 변동에 취약해질 수 있습니다.
레버리지가 효과적인 경우
레버리지가 항상 위험한 것은 아닙니다. 안정적인 현금 흐름이 있을 때는 위험 관리가 가능해집니다.
예를 들어 임대 수익이나 안정적인 소득이 있다면 이자 부담을 감당할 수 있습니다.
핵심 요약
- 레버리지는 수익과 손실을 모두 확대
- 대출은 가격 하락 시에도 유지됨
- 금리 상승은 위험을 크게 증가시킴
- 유동성이 낮은 자산일수록 위험
- 현금 흐름이 중요
레버리지는 투자 수단이라기보다 위험 관리 능력을 시험하는 구조에 가깝습니다.
가격 상승 기대보다 하락 시 버틸 수 있는지를 먼저 고려하는 것이 현실적인 접근 방법입니다.